El proyecto de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Brownsville para rehabilitar el abandonado Hotel El Jardín del centro de la ciudad parecía ir en marcha en el verano de 2021.
En julio de ese año, HACB recibió la noticia que estaba esperando del Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas: que el proyecto de reutilización adaptativa El Jardín propuesto por la autoridad por $18.5 millones había sido aprobado por $11.8 millones en créditos fiscales para vivienda del 9% a través del TDHCA.
El dinero fue otorgado a Brownsville Housing Opportunity Corporation (BHOC), la organización sin fines de lucro de HACB que solicita créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos. El desarrollador, BHOC en este caso, ofrece los créditos para la venta a inversionistas, quienes pueden aplicarlos a su responsabilidad federal cada año durante una década dólar por dólar a cambio de invertir en una propiedad, en este caso, El Jardín.
El Jardín abrió sus puertas como hotel con vista al Río Grande en 1927 y fue el lugar ideal para eventos especiales y cenas elegantes durante décadas hasta que atravesó tiempos difíciles y fue abandonado en la década de 1980. BHOC compró el edificio en 2019 con un plan para transformarlo en 42 unidades de vivienda residencial en los pisos 2 al 8 y dos unidades más en el primer piso. Los créditos fiscales del TDHCA estaban haciendo realidad ese plan, pero luego todo cambió.
Inicialmente, la inauguración estaba programada para el verano de 2022, y se esperaba que el proyecto estuviera completo en diciembre de 2023. Pero el verano pasó al otoño, luego al invierno, y todavía no se había iniciado la construcción. El proyecto quedó en suspenso, pero sólo temporalmente. La tan esperada inauguración finalmente tuvo lugar el mes pasado, el 31 de agosto, con la asistencia de muchos dignatarios y discursos pronunciados para la ocasión.
La directora ejecutiva de HACB, Carla Mancha, compartió con The Brownsville Herald los motivos del retraso. “Lo que realmente afectó no solo a nuestro proyecto sino a muchos otros proyectos de crédito fiscal que se otorgaron en 2021 es, en primer lugar, que las tasas de interés aumentaron”, dijo. “El costo de la construcción aumentó. Los costos de los seguros también aumentaron”.
El costo de desarrollo original de $18,5 millones aumentó a $29,1 millones, dijo Mancha. Algunos otros proyectos que recibieron créditos fiscales en 2021 todavía están en el limbo, los desarrolladores e inversores luchan por cerrar la brecha financiera creada por los crecientes costos, aunque El Jardín logró encontrar una manera, dijo Mancha.
La junta directiva del TDHCA decidió brindar a todos los adjudicatarios de 2021 la oportunidad de solicitar fondos adicionales en forma de créditos suplementarios, que llegaron en febrero pasado y ayudaron a HACB a poner la primera piedra en El Jardín, dijo Mancha. BHOC también otorgó un “préstamo complementario” al proyecto por un monto de 4,5 millones de dólares, dijo. Si bien siempre iba a ser necesario un préstamo complementario, a principios de 2021 se suponía que solo 450.000 dólares serían suficientes, dijo Mancha.
Los “fondos desfederalizados” que componen el préstamo fueron obtenidos por BHOC de acuerdos anteriores de crédito fiscal en los que HACB había actuado como desarrollador o socio general, dijo Mancha.
"Es importante que la gente sepa que esto no es dinero federal", dijo. “Esto no es dinero de los contribuyentes. Así es como cerramos el trato”. El contratista, Franklin Construction, con sede en San Antonio, comenzó a trabajar el 9 de junio. La finalización estimada es marzo de 2025, aunque las dos unidades del primer piso deberían estar listas para el 1 de diciembre, dijo Mancha.
“Y luego, cuando el resto de los pisos esté listo, podremos trasladar a las familias a las unidades restantes, y el objetivo es completar el traslado de las familias a El Jardín para marzo de 2025”, dijo.
Los planes exigen alquilar comercialmente aproximadamente 3.000 pies cuadrados en el piso inferior, aunque aún no se ha decidido ningún inquilino, dijo Mancha. Y si bien la idea de un restaurante en la azotea o un servicio similar surgió desde el principio, eso no sucederá pronto gracias al alto costo de dicha empresa, además de un proyecto que ya es mucho más costoso de lo previsto originalmente. El precio de 29,1 millones de dólares incluye 19,3 millones de dólares para la construcción real.
Mancha dijo que los equipos han estado realizando demoliciones interiores adicionales en el primer piso y en el sótano y están a punto de abordar algunas tuberías revestidas de asbesto que se descubrieron. Todos los pisos superiores han sido destruidos, con demolición interior adicional en los pisos tres a ocho bajo la dirección de la oficina de preservación histórica del estado y el consultor de preservación histórica de BHOC y, debido a que el proyecto también aprovecha los créditos fiscales históricos, el Servicio de Parques Nacionales. que publica y supervisa las “Normas de Rehabilitación” del Secretario del Interior, dijo Mancha.
“BHOC incurrió en todos esos gastos para asegurarse de que el edificio estuviera lo más listo posible para cuando se seleccionara la empresa constructora y comenzara su trabajo”, dijo. "Si no hubiéramos hecho eso antes de comenzar la construcción con Franklin, entonces estaríamos muy atrasados en el proyecto".
HACB celebró una segunda inauguración el 31 de agosto para la segunda fase de Tangelo Quarters, un proyecto de vivienda pública que se inauguró con 18 casas tipo cabaña independientes en 2019, dijo Mancha. La segunda fase implicará la adición de cinco cabañas más, que se construirán con alrededor de $780,000 en fondos de mejora de capital de HUD para HACB, y la diferencia será pagada por la propia HACB, con un costo total de construcción de $1 millón, dijo Mancha.
“Desde mayo de 2019, cuando se inauguró esa propiedad, está 100% ocupada”, dijo. “A nuestras familias les encanta esa propiedad. Es una comunidad realmente agradable. Las cinco casas que se construirán reflejarán la arquitectura y el diseño de las otras 18”.
Antes de la pandemia de COVID, HACB tenía una lista de espera para todas sus propiedades combinadas en poco más de 5,000 familias. Hoy la lista de espera supera las 10.000 familias, afirmó Mancha.
"Ha estado rondando los 10.000 desde, quiero decir, febrero de este año", dijo. “Existe una gran necesidad de viviendas asequibles. Esas cinco unidades, puede que no parezca mucho, pero las familias que han estado esperando en la lista de espera durante mucho tiempo, una vez que se muden a esa casa, eso significará todo para ellos”.
Fuente: https://myrgv.com/local-news/2023/09/15/el-jardin-hotel-rehab-project-in-downtown-brownsville-overcomes-obstacles/
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